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Balance de gestión del periodo 2003-2007

Escrito por emprovima el 1 April, 2007 – 10:22 am -

I N D I C E

1.- INTRODUCCION : Objetivos iniciales y su cumplimiento 2.- El mercado inmobiliario en este cuatrienio

2.1 Incremento de precios de construcción (materias primas, tendencia alcista de las ventas, incidencia del C.T.E)

2.2 Evolución del precio de venta de las VPO. 3.- EMPROVIMA en cifras 4.- Grafico y documentación gráfica.

1.- INTRODUCCION : Objetivos iniciales y su cumplimiento

Al principio de la legislatura, en el mismo pleno de formación del gobierno, mayoritariamente de izquierdas, se plantearon como objetivos estratégicos de la Diputación Provincial de Málaga el de DESARROLLO y CALIDAD.

Ya desde ese momento, y en referencia a los objetivos inmediatos de la Empresa nos planteamos: “El desarrollo y la calidad, como objetivo estratégico del Gobierno Provincial exige de Emprovima adecuar cada promoción a la realidad concreta de cada uno de los municipios, a sus necesidades específicas. La agilidad y el contacto directo con los Ayuntamientos es nuestra principal ventaja competitiva. Solo así podemos centrar nuestro esfuerzo por asegurar el derecho a la vivienda, el mantenimiento de la población joven y un producto inmobiliario de calidad”

En este sentido, y al término ya de la legislatura podemos afirmar el cumplimiento de los objetivos previstos. Emprovima se ha consolidado en la provincia como promotor público de referencia para la producción de viviendas protegidas, trabajamos con Ayuntamientos de todo el espectro político, y hoy día somos el principal promotor público en número de promociones de VPO abordadas, con presencia en todos las comarcas.

Nos hemos posicionado también como referente de calidad en los productos inmobiliarios promovidos, tanto por los aislamientos acústicos y térmicos de nuestras viviendas (antes de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación que los ha hecho obligatorios para todo los productos residenciales), como por los programas de viviendas producidas que han tendido, a pesar de la tendencia en el sector, a los 90m² útiles en el régimen general y a los 70m² útiles en el régimen especial, al mismo tiempo que cada promoción iniciada en una localidad se ha abordado como una actuación dentro de un programa local más ambicioso tendente, cuando así ha sido posible, a una solución integral de la demanda interna de vivienda del municipio.

CRITERIOS DE DESARROLLO:

IMPLANTACIÓN EN TODAS LAS COMARCAS DE LA PROVINCIA

INCREMENTO DEL NUEMERO DE PROMOCIONES: Se ha pasado de cuatro promociones a 41, 35 de ellas entregadas o en obras, y otras 6 en estudio y/o conveniadas.

INCREMENTO DE LA CIFRA DE NEGOCIO DE LA SOCIEDAD: La cifra de negocio anual se ha incrementado en estos cuatro años de 1 a 10, alcanzando ya en el segundo año (2004) un incremento del 9,98, pasando la cifra de negocio de

865.562 € a 8.647.152 €.

CRITERIOS DE CALIDAD

Q.1 DEL PROGRAMA DE VIVIENDA TIPO.-Hemos optado claramente por un programa de vivienda de 3 dormitorios, garaje y trastero, tanto en el Régimen General de los 90 m² útiles como en los 70 m del Régimen Especial. De las 654 viviendas abordadas en sus distintas fases, 188 han sido en Régimen Especial, lo que supone un 29% de las viviendas desarrolladas en régimen especial, y ello en unos momentos económicos en la Provincia, en la Costa del Sol, en que este régimen era prácticamente inabordable, o casi…

Q.2 EN LOS PROCESOS DE CONSTRUCCION Y DE ADJUDICACION.- Ya hemos expresado como en determinados aspectos, fundamentalmente en los aislamientos térmicos y acústicos optamos por calidades que luego han venido a ser obligatorias por aplicación del Código Técnico de la Edificación. Pero también fuimos pioneros en la metodología empleada en la adjudicación de viviendas y selección de adquirentes, habiendo Emprovima optado por la formula de sorteo ante Notario mucho antes de que fuera obligatorio por la normativa.

Q.3 POR UN PROGRAMA INTEGRAL DE VIVIENDA PARA CADA MUNICIPIO.- Emprovima intenta, básicamente no solo ejecutar promociones para la población joven (El 84% de nuestros adjudicatarios tienen menos de 35 años) ayudando a mantener los jóvenes en sus pueblos (factor básico para evitar la desertización en los pueblos del interior), sino planteando a los municipios, a sus Ayuntamientos, la necesidad de un Plan Municipal de Viviendas, con los productos abordados por Emprovima y con otros propios de cada Ayuntamiento o de la Junta de Andalucía, se trata de poner sobre la mesa no solo una promoción de viviendas, sino la necesidad potencial global de vivienda social del municipio, en horizontes que vayan más allá de una legislatura. Este objetivo, que entendemos también como objetivo de calidad, nos ha llevado a implicarnos en la redacción de planeamientos de desarrollo (Campillos y Alfarnatejo, por ejemplo) y a lograr en algunos casos como los de Pujerra (7 viviendas suponen atender al 100% de la demanda, o el caso de Campillos con 3 promociones de Emprovima (con 99 viviendas), otras de la Junta de Andalucía, o con 2 promociones en Humilladero (35 viviendas) para completar la oferta de parcelas (250m² a 18.000 €) a vecinos del pueblo que careciendo de vivienda optan por la autopromoción en suelo muy barato.

Las experiencias en esta línea de calidad nos animan a seguir manteniendo este criterio para el futuro, a pesar de que, a diferencia de los otros dos criterios, este necesita una especial complicidad de los municipios.

2.- El mercado inmobiliario en este cuatrienio En un balance de actuaciones creemos necesario hacer referencia, siquiera sea de

forma somera, a los principales parámetros que inciden en la posibilidad del producto

inmobiliario de referencia. En este sentido hay que destacar:

2.1 Incremento de precios de construcción

El incremento del precio de materias primas básicas (como el hierro y el aluminio que casi han duplicado sus precios de principio de legislatura) originados por el incremento de los costes del mercado energético y por la demanda de mercados extranjeros (China e India fundamentalmente) que afectan a partidas típicas del proyecto residencial como los hormigones y las carpinterías exteriores fundamentalmente.

Tendencia al alza de las ventas inmobiliarias.

El mantenimiento de la tendencia al incremento de precios de venta de la vivienda libre en la Provincia ha seguido siendo un factor influyente en el alza de los costes generales de contratación en el sector, si bien empieza ha darse una tendencia a la moderación en este aspecto, que hemos podido comprobar en las últimas contrataciones de obras, donde las concurrencias y las bajas medias han sido más significativas, aumentándose la presencia de empresas provinciales de tipo medio.

Incidencia del Código Técnico de la Edificación.

Sin duda la entrada en vigor de esta normativa aumento de forma notable el factor de calidad del producto y el ahorro energético en el funcionamiento de las unidades residenciales. Pero no es menos cierto que supone un importante incremento de costes de construcción, y de los costes de mantenimiento de las edificación resultante, que ahora, por ejemplo han de abordar partidas novedosas en la VPO como la instalación de la energía solar para el agua caliente sanitaria y su mantenimiento.

Para Emprovima estimamos que en función del tipo de proyecto estos costes

oscilaran en el próximo año entre los 4.000 y 6.500 € por unidad de vivienda, y

entre los 6 y 12 €/mes de mantenimiento medio por vivienda.

2.2 Evolución del precio máximo de venta de la Vivienda Protegida

Desde el principio de la legislatura el precio máximo de venta del metro cuadrado útil se ha incrementado, para el tipo máximo de precio en ventas, en un municipio menor de 25.000 habitantes, en un 80%. De acuerdo con los precios aprobados por la Comunidad Autónoma Andaluza tras la modificación del Decreto 149/2003 “Nuevos precios de Venta y Renta” ( Para el régimen especial esa subido ha sido de un 42,5 %, siendo la última subida coincidente con el Decreto modificado de casi un 35 %) responden indudablemente a la adecuación de los incrementos de costes en relación con la viabilidad de la promoción, aunque de hecho implica para el promotor público un especial esfuerzo para analizar más afondo que hasta ahora la capacidad económica de la demanda: No toda la demanda va a poder asumir los precios máximos de venta, o dicho de otro modo, no todos los que hasta ahora podían pagar una VPO a su precio máximo podrán pagarla con los nuevos precios, por lo que el promotor público que atienda fundamentalmente la demanda interna de una localidad, tendrá que afinar su decisión sobre el precio final de venta, que

deberá fijarse a partir de ahora y en más de un municipio por debajo de precio máximo de venta. Por otro lado estos nuevos precios permiten a priori un nuevo impulso a la vivienda en Régimen Especial (un 37 % más barata), y permite, también a priori, abordar actuaciones de vivienda protegida en alquiler. Asi mismo, la mayor adecuación entre el precio de venta y los costes de producción, ponen sobre la mesa la necesidad de estudiar actuaciones de adquisición de suelo para vivienda protegida, siempre que la escala de la promoción y la tipología urbanística viabilicen la compra del suelo a los Ayuntamientos de la provincia por parte de Emprovima.

EMPROVIMA: LA LEGISLATURA EN CIFRAS

En construcción: 13 promociones

Alameda

15 viviendas

Viviendas con Calificación de VPO CON OBRA SUBASTADA: 4 promociones

Campillos (Pozo de los Bueyes) 24 viviendas Fuentedepiedra 16 viviendas Pujerra 9 viviendas Cuevas Bajas 20 viviendas

Total 69 viviendas con obras subastada

Viviendas con suelo y en fase de proyecto: 6 promociones

Promociones en estudio: 8 promociones

Cuadro 1.- Anualidades, promociones y viviendas

Cuadro 2.- Evolución de la cifra de negocio de Emprovima

Cuadro 3.- Inversión movilizada por Emprovima en la Provincia: Ejecución de obras y trabajos técnicos, más valoración de suelos aportados por los municipios.

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